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아파트 값이 오를만 하니 오르는 것 아닐까? by 천하귀남


최근 아파트를 중심으로 부동산 가격이 많이 오르고 있습니다. 일부에서는 바람이라는 이야기를 하던데 제가 생각하는 선에서 오를만한 이유가 있기는 하다고 봅니다.

일단 서울은 주택이 많이 모자란 것이 현실입니다. 직장이 서울에 많기도 하고 신규 직장역시 많아서일 겁니다. 그런데 어느정도 주거환경이 좋은 집이라는 면에서는 집이 모자랍니다. 7~80년대 지어진 집들의 경우 단열, 주차장, 방수, 위생 등등 여러모로 요즘 지어진 집에 비하면 격차가 큽니다.

그런데 면적으로 상당부분을 차지하는 빌라나 연립은 재건축 면에서 불리합니다. 집앞 도로폭에 따른 건축허가 부분이 걸리는 주택은 아직도 제법 많습니다. 또 대지 경계선에서 일정부분 물려서 짓는 부분도 걸려서 신축을 하면 면적이 줄어드는 문제도 생기지요. 결국 비교적 저렴한 빌라나 연립등의 공급은 이러저런 이유로 제한되고 그만큼 집은 부족해지기는 합니다.

이런 구 주택의 문제를 해결할 것이 그나마 재개발인데 이것도 주택가 틈틈이 신축된 건물이 없는것도 아니라 지역내 일정기간이 넘은 건축물이 50%가 안 되 못하는 지역도 제법 나옵니다.

또 오래된 지역은 집 자체가 작아 재개발을 해도 개개의 지분이 낮아 새로짓는 아파트에 들어가려면 부담이 너무 큰 문제도 많지요.

결국 이러저런 문제로 서울은 기존 주택의 재건축이나 지구단위 재개발이 참 쉽지 않습니다. 한다고 해도 10년 넘게 걸리는 골아픈 현상도 생기더군요.

반면 아파트, 특히 1000세대 넘는 아파트 단지는 이야기가 다릅니다. 일단 80~90년대 아파트는 그럭저럭 넓찍하게 지어놓은 것이 많습니다. 이러니 건축법에 걸리는 문제가 적습니다. 도로 사선으로 높이 제한이 있다해도 그냥 어느정도 물리면 되니까요.

오히려 과거와 달리 건폐율과 용적율은 완화되고 최고 높이 규제도 풀린 지역이 제법 됩니다. 이러니 해당 소유자들의 동의만 이뤄지면 재건축이야 쉽습니다. 또 재건축을 하면 지어질 당시에 비해 건폐율과 용적율 면에서 이득이 상당하니 기존 소유자의 지분외에 추가 분양할 여력이 상당하지요.

다만 소규모 단지는 이야기가 좀 다른것이 이미 과거에 용적율과 건폐율을 쥐어짜 지어놓은 곳이라 재건축을 해도 남겨먹을것이 별로 없는 곳도 좀 됩니다. 이런 아파트는 지금도 가격이 형편 없더군요.

제가 살고 있는 광명도 재개발이 진행중인데 찾아보면 볼수록 여기처럼 쉽게 된 지역이 드물더군요. 또 한번 아파트로 전환되면 3~40년 지나 다시 재건축 되는것이 그리 어려운것이 아니니 아파트는 여전히 인기 아닌가 합니다.

서울의 과밀이 문제인건 맞다고 봅니다만 과밀의 원인인 직업의 서울 집중을 고치는 것은 주택문제보다 더 오랜 시간이 걸릴겁니다. 그러면 적절한 선에서 주택 공급을 늘릴 필요는 있다고 봅니다. 물론 이명박 시절에 4대강으로 돈을 낭비해서 주택공급 조절기능이 망가진 부분도 없지는 않다고 봅니다.





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